Acabo de recibir una carta diciendo que mi HOA quiere poner un gravamen sobre mi casa por multas impagas — ¿cuáles son mis derechos y cómo puedo defenderme?

Question

Accepted Answer

Si esta es una HOA de Florida, su defensa más fuerte es esta: una HOA no puede simplemente convertir multas impagas en un gravamen solo porque envió una carta intimidatoria. Generalmente, las multas no pueden exceder los $100 por infracción, las multas diarias no pueden superar $1,000 en total, y una multa menor a $1,000 no puede convertirse en un gravamen sobre su propiedad. Antes de que cualquier multa o suspensión sea válida, la HOA debe dar al menos 14 días de aviso por escrito sobre su derecho a una audiencia, realizar la audiencia dentro de 90 días, usar un comité independiente adecuado y, si usted corrigió la infracción antes de la audiencia o según lo requerido en el aviso, la multa no puede imponerse.

Aquí le explicamos cómo defenderse.

## 1. Separe inmediatamente “multas” de “evaluaciones”

Esto importa porque las HOA tienen derechos de gravamen más fuertes para evaluaciones impagas que para multas.

Pregúntese: ¿la carta dice que el gravamen es por:

- cuotas mensuales/trimestrales impagas?
- evaluaciones especiales?
- evaluaciones de mantenimiento?
- honorarios/costos legales vinculados a evaluaciones?
- o solo multas por infracciones?

Si realmente son solo multas impagas, verifique si el total de multas es menor a $1,000. En Florida, multas menores a $1,000 no pueden convertirse en gravamen sobre su casa.

Si la carta mezcla multas, cargos por mora, honorarios legales y evaluaciones, exija que lo detallen.

## 2. Envíe una solicitud escrita para un desglose detallado

Las reglas de HOA en Florida le dan una palanca importante: cuando solicita un desglose detallado de las cantidades adeudadas, la HOA debe proporcionarlo dentro de 15 días hábiles tras recibir su solicitud por escrito.

Envíe esto por escrito:

> Disputo el monto reclamado en su aviso de gravamen. Por favor, proporcione un desglose detallado de todas las cantidades supuestamente adeudadas en mi propiedad, incluyendo cada multa, evaluación, cargo por mora, interés, honorarios legales, costos, fecha de imposición, fecha de aviso, fecha de audiencia, decisión del comité y autoridad en los documentos de gobierno para cada cargo. Esta es una solicitud escrita para un desglose detallado.

Envíelo por correo certificado, correo electrónico si está permitido, y conserve comprobantes.

Importante: si la HOA no responde dentro de 15 días hábiles, las multas pendientes con más de 30 días de atraso pueden ser perdonadas si nunca recibió aviso previo por escrito de esas multas.

## 3. Verifique si las multas se impusieron legalmente

No pague primero y pregunte después. Verifique que la HOA haya cumplido todos los pasos requeridos.

Para cada multa, exija prueba de:

1. Carta de advertencia antes de la multa.
2. Al menos 14 días de aviso por escrito sobre su derecho a audiencia.
3. Un aviso que describa la supuesta infracción.
4. Un aviso que indique cómo corregir la infracción, si aplica.
5. Una audiencia programada dentro de 90 días del aviso.
6. Una audiencia ante un comité de al menos tres miembros designados por la junta que no sean oficiales, directores, empleados ni familiares cercanos.
7. Aprobación mayoritaria del comité para la multa.
8. Decisión escrita del comité enviada dentro de 7 días después de la audiencia.
9. Fecha de pago de la multa al menos 30 días después de la entrega de la decisión escrita del comité.
10. Prueba de que la infracción no fue corregida antes de la audiencia o según lo especificado en el aviso.

Si falta alguno de estos elementos, su posición es que la multa no fue impuesta válidamente y no puede respaldar la actividad de gravamen.

## 4. Use la defensa de “corrección” si arregló la infracción

Si corrigió la infracción antes de la audiencia, o la corrigió según lo especificado en el aviso escrito de la HOA, la multa o suspensión no puede imponerse.

Su respuesta debe decir:

> La supuesta infracción fue corregida antes de la audiencia / de la manera especificada en el aviso. Según los procedimientos de HOA en Florida, la asociación no puede imponer la multa o suspensión. Por favor, retire la multa y confirme que no se registrará ningún gravamen basado en ella.

Adjunte fotos, recibos, facturas de contratistas, correos electrónicos o pruebas fechadas.

## 5. Impugne la amenaza de gravamen por escrito

Envíe una carta breve y firme de disputa. Ejemplo:

> Disputo la amenaza de gravamen de la asociación. Los montos reclamados parecen incluir multas que no fueron impuestas válidamente y/o multas por debajo del umbral requerido para respaldar un gravamen. Por favor, proporcione el desglose detallado solicitado y todos los documentos que demuestren el cumplimiento con los procedimientos de multas de HOA en Florida, incluyendo la carta de advertencia, aviso de audiencia de 14 días, fecha de audiencia, composición del comité, votación del comité, decisión escrita, instrucciones de corrección y fecha límite de pago.
> 
> Hasta que la asociación demuestre cumplimiento, exijo que retire la amenaza de gravamen y cese la actividad de cobro basada en multas inválidas.

## 6. Si el gravamen ya está registrado, considere un Aviso de Impugnación de Gravamen

Si la HOA ya registró un reclamo de gravamen, Florida le ofrece una herramienta poderosa: registrar un Aviso de Impugnación de Gravamen.

Una vez registrado y notificado correctamente, la asociación tiene 90 días después de la notificación para presentar una demanda para hacer cumplir el gravamen. Si no presenta la demanda en ese plazo, el gravamen queda nulo.

Esto es de alto impacto, pero asegúrese de usar el formulario y los detalles de notificación correctos. Vale la pena consultar a un abogado especializado en HOA/bienes raíces en Florida, especialmente si se amenaza con ejecución hipotecaria.

## 7. Observe las reglas de aviso de 45 días

Si la HOA intenta gravar por evaluaciones impagas, generalmente debe primero enviar un aviso/demanda por escrito y darle 45 días para pagar.

Si luego intenta ejecutar la hipoteca, no puede iniciar la ejecución hasta 45 días después de dar aviso de intención de ejecutar y cobrar el monto adeudado.

Así que su lista de verificación es:

- ¿Enviaron una demanda previa al gravamen adecuada?
- ¿Dieron 45 días para pagar?
- ¿Se envió correctamente?
- ¿El reclamo de gravamen incluye la descripción requerida de la propiedad, nombre del propietario registrado, nombre/dirección de la asociación, monto de la evaluación y fecha de vencimiento?
- ¿Enviaron un aviso separado de intención de ejecución antes de amenazar con la ejecución hipotecaria?

## 8. Dispute honorarios legales y costos de cobro

Para honorarios legales vinculados a evaluaciones vencidas, la HOA debe primero entregar un “aviso de evaluación atrasada” por escrito especificando el monto adeudado y darle 30 días para pagar sin que se apliquen honorarios legales.

Para multas, los honorarios legales y costos no pueden comenzar a acumularse hasta después de la fecha de pago en la decisión escrita del comité y tras expirar el período de apelación.

Si la carta incluye honorarios legales antes del aviso/plazo de pago adecuado, dispute esos cargos.

## 9. Solicite también registros oficiales de la HOA

Solicite por separado los registros de la HOA relacionados con su cuenta y la infracción. Las HOA en Florida deben poner a disposición los registros oficiales dentro de 10 días hábiles tras una solicitud por escrito.

Pida:

- su libro mayor de cuenta;
- todos los avisos de infracción;
- todos los avisos de audiencia;
- actas de audiencias;
- nombres de miembros del comité;
- votación/resultado del comité;
- decisión escrita;
- prueba de envío;
- secciones de documentos de gobierno que autorizan la multa;
- actas de la junta aprobando la acción de cobro/gravamen;
- facturas de honorarios legales;
- borrador o gravamen registrado, si hay.

## 10. Use mediación o escalada legal si no ceden

Para muchas disputas de HOA en Florida relacionadas con aplicación de estatutos, evaluaciones e interpretación de documentos, la mediación previa a la demanda suele ser obligatoria.

Su ruta de escalada:

1. Disputa escrita y solicitud de desglose.
2. Solicitud de audiencia/revisión interna.
3. Exigir retiro de multas inválidas/amenaza de gravamen.
4. Mediación previa si es requerida.
5

Guía para compradores de vivienda sobre multas de HOA en Florida y riesgos de reubicación

Sobre esta cápsula

3 reglas esenciales para mudarse a Florida

IA genérica vs IA con esta cápsula

1) Primero: confirme si pueden gravar por multas

2) Usualmente tiene derechos de debido proceso antes de que las multas sean válidas

1. Separe inmediatamente “multas” de “evaluaciones”

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